INVESTIGACIÓN
19/s Colapso Inmobiliario
Lunes 4 de diciembre de 2017
Los eventos naturales devienen en catástrofes cuando la gestión gubernamental deja de lado la prevención de riesgos. Este parece ser el caso de la Ciudad de México; donde a raíz del sismo del 19 de septiembre quedó expuesto el entramado existente en el sector inmobiliario y de la construcción, alimentado por la corrupción, los vacíos legales y las complicidades entre autoridades y empresas.
La denuncia sobre las operaciones irregulares de las constructoras no son nuevas, tanto en la administración de Marcelo Ebrard como en la actual de Miguel Ángel Mancera, organizaciones de vecinos y de la sociedad civil han denunciado reiteradamente un esquema de complicidad entre Directores Responsable de Obra (DRO), funcionarios de alto nivel y constructoras. Incluso la Comisión de Derechos Humanos del Distrito Federal (CDHDF ) emitió la recomendación [12/2014], respecto a la “falta de actuación diligente y oportuna respecto al desarrollo de obras”, aunque sólo está dirigida a 10 delegaciones de la ciudad sin incluir a ninguna autoridad del gobierno central.
El llamado
boom inmobiliario que vive la Ciudad de México
desde el año 2000 se tradujo en una “violación sistemática de los usos de suelo” generando una “situación de inequidad absoluta” -según nos explica en entrevista para La Data- Josefina McGregor, Directora General de Suma Urbana:
Parte de la violación sistemática era la utilización de áreas verdes para efectos de urbanización o comercio. [Esto] afecta muchas áreas, muchos ámbitos como el del patrimonio, las áreas verdes, el agua: mucha gente que tiene escasez de agua y de pronto vienen los nuevos desarrollos y, en lugar de meter tubería de agua potable a las zonas que lo requerían desde antes, se dota de todos los servicios a los nuevos desarrollos pero los habitantes que estaban previos en el lugar no lo tienen.
Otro de los efectos de la violación sistemática de los usos de suelo es la gentrificación, o sea el incremento de prediales en zonas de muy bajos recursos que llegan a subirse -hemos identificado- hasta un 4mil por ciento de incremento de predial.
Dentro del boom inmobiliario las delegaciones
Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, fueron las que han concentrado el mayor número de obras construidas: una cuarta parte del total construido en la Ciudad de México, de acuerdo con el recuento que realiza el portal
Arena Pública
Esto debió implicar a la autoridad mantener una vigilancia y la regulación más estricta sobre estas zonas y teniendo como antecedente el terremoto del 85, pero fue todo lo contrario:
leyes, reglamentos y normas de construcción fueron modificados en pos de medidas más laxas permitiendo que constructoras y desarrolladoras no tuvieran la vigilancia debida y medidas de protección fueran suspendidas.
Por ejemplo, desde 2015 operar con un uso de suelo diferente al manifestado se dejó de sancionar con clausura y únicamente se sanciona con una multa debido a una modificación en el Reglamento de Construcciones, esa misma reforma eliminó la necesidad de contar con el visto bueno de seguridad y operación en caso de que se haya variado de giro, el cual era indispensable anteriormente para lugares como escuelas y hospitales.
No hay que olvidar que el Reglamento de Construcciones incorpora estándares y requisitos técnicos para las obras de construcción, instalación, modificación, ampliación, reparación y demolición, y que, de acuerdo a diversos especialistas, se considera un reglamento adecuado para las condiciones sísmicas y de tipo de suelo que tiene esta ciudad.
De acuerdo a las conclusiones del
estudio que realizaron los Grupos de Sismología e Ingeniería de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), no se encontraron indicios de que las fuerzas de diseño que contempla el Reglamento de Construcciones se hayan excedido por la fuerza del sismo del 19/s. No obstante lo anterior, al menos 8 edificios con una edad de 5 años o menos tuvieron daños estructurales que los colapsaron o que los obligan a ser demolidos.
El tipo de suelo y la frecuencia de onda que genera un sismo están relacionadas con el tipo de edificios que se dañan. Por ejemplo, el sismo de 1985 generó daños a edificios de alturas grandes (entre 7 y 14 pisos), sin embargo el sismo del 19 de septiembre dañó edificios medianos, de entre 4 y 7 pisos, indica la nota de la UNAM.
El 5 de octubre pasado, el jefe de gobierno capitalino señaló que más de mil inmuebles presentan daños irremediables y deberán ser demolidos. Los edificios que presentan daños estructurales suman 1,446, aunque en el mismo comunicado Mancera aclaró que se trata de un diagnóstico conservador y que en ambos casos se rehará un dictamen.
Y a pesar de la complejidad y variantes que convergen para poder diagnosticar las causas de los daños generadas a los inmuebles, la nota de la UNAM es concluyente:
...se sabe que existe un grave problema por falta de cumplimiento de las normas especificadas en el reglamento vigente de construcción, documentado en proyectos de investigación realizados en la UNAM. En consecuencia, los daños observados se explican mejor con la falta de observancia de las normas, más que por posibles deficiencias en el Reglamento de Construcción actual.
McGregor señala que Obra Chueca lleva funcionando apenas 6 meses, su “objetivo era ver tendencias, ver qué es lo que está siendo afectado por los actos de corrupción o por la omisión del cumplimiento con las normas y por un lado presionar para que no haya tanta impunidad y por el otro identificar lagunas legales que han sido voluntariamente creadas, por así decirlo, y cerrar esas opciones.” Las organizaciones Suma Urbana, Ruta Cívica y Virk son quienes están a cargo de esta plataforma.
Entre los resultados que encontraron fue que más de la mitad (56%) de las obras analizadas refieren a construcciones sin permiso ni documentación o que acreditan documentos falsos. Esto significa, según explican en su informe, que son obras que carecen de algún tipo de vigilancia y supervisión por parte de las autoridades correspondientes. Y sin supervisión gubernamental “todo queda bajo la responsabilidad de los Directores y Corresponsables de Obra. A pesar de que existen muchos profesionales preparados y conscientes de sus responsabilidades, también hay quienes se conocen como “firmones” quienes otorgan la firma para la documentación, los trámites y los permisos sin revisar los planos, la memoria, los cálculos o la obra", ahonda Suma Urbana.
Es importante señalar que, si bien la ley señala los requisitos que debe tener un DRO, su objetividad queda cuestionada pues se trata de personal contratado por parte de las constructoras y supervisados por SEDUVI, instancia que ha estado en medio de las acusaciones de corrupción.
A lo anterior hay que añadir el hecho de que 41% de las construcciones tienen más pisos de los permitidos en el Plan General de Desarrollo Urbano vigente. Es decir, a la suma de irregularidades denunciadas se suma un contexto de opacidad y falta de observancia de las normas a lo que, explica el informe, “la falta de supervisión de la autoridad, redunda en una falta de certeza en cuanto a la cimentación y estructura de los edificios”.
El entramado
La indignación que desató los casos de edificios nuevos o de preventa derrumbados por el sismo del pasado 19 de septiembre fue en parte lo que motivó a la Cámara Nacional de la Industria y el Desarrollo de la Vivienda a deslindarse de estas malas prácticas.
A su vez, la Cámara de Diputados a través del presidente de la Mesa Directiva, el diputado Jorge Carlos Ramírez Marín, declaró que se le llamaría a rendir cuentas a las inmobiliarias, aunque sólo a las que hayan utilizado dinero público mediante los créditos del INFONAVIT o FOVISSSTE.
En el mismo tenor, el jefe de gobierno capitalino declaró en entrevista el 27 de septiembre pasado al diario Milenio que ha denunciado a 38 inmobiliarias. Mientras que para el 10 de octubre, la Procuraduría de Justicia Capitalina ya tenía abiertas 158 carpetas de investigación contra las constructoras o contra quienes participaron en la preventa de los inmuebles que sufrieron pérdidas totales o parciales.
Más que acciones concretas, las anteriores declaraciones parecen una serie de deslindes si consideramos la cadena de responsabilidades que tienen las autoridades delegacionales, el gobierno central y las inmobiliarias.
El negocio de las inmobiliarias en la Ciudad de México se calcula de 200 mil millones de pesos, según cifras de Suma Urbana que recogió
Proceso. Baita Inmobiliaria, Vertical Home, Dijon S.A.P.I de C.V y Canada Building Systemns son los nombres de las empresas del sector que han sido señaladas por las autoridades y medios de comunicación como las responsables de la construcción, desarrollo y comercialización de los inmuebles que colapsaron, algunas incluso se les acusa de fraude y homicidio.
Además de las obras que han sido construidas de forma irregular hay cierto tipo de construcciones amparadas en “Herramientas de Desarrollo Urbano” que en la práctica funcionan como lagunas y excepciones legales, pues se exime del cumplimiento del Reglamento de Construcciones, de los Programas -general o delegacional- de Desarrollo Urbano o incluso de normas construcción.
Estas “Herramientas” se han traducido en “opciones de desarrollo urbano que solo benefician a un solo desarrollador a costa de toda la comunidad o a costa de servicios que no hay o a costa de infraestructura que no hay”, señala Josefina McGregor y abunda: “Entonces aquí se creó una gran inequidad y una gran falta de planeación, porque imagínate que tú desarrollas la ciudad a base de excepciones, de acuerdos entre autoridad y desarrolladores, es imposible tener una ciudad sustentable. Y a raíz de esto se han creado una serie de caminos para evadir la ley o para corromperla y eso es precisamente lo que se quiere visibilizar con las cifras reportadas por Obra Chueca.”
Ejemplo de lo anterior, son los pisos excedentes de lo que marca los Programas de Desarrollo Urbano (PDU). Estas construcciones se amparan bajo la figura jurídica de “Transferencia de Potencialidad”, creada mediante un acuerdo en julio de 1988, aunque reconocida por la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal hasta 1999, once años después.
La
Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (LGDUDF), en artículo 3, fracción XXXIII define la Transferencia de Potencialidad de Desarrollo Urbano como “un instrumento de fomento que permite ceder los derechos excedentes o totales de intensidad de construcción no edificados, que le correspondan a un predio, según la normatividad vigente aplicable, en favor de un tercero”. Es decir,
el gobierno de la Ciudad de México puede “vender” el espacio virtual de construcción (derechos de construcción) de una zona que tiene límites en cuanto a construcción o altura (zona emisora) para construir edificios con pisos extra o el máximo de superficie de construcción permitido en zonas donde no tienen limitantes (zona receptora). El gobierno se queda con un monto de la operación que se destina a diferentes fideicomisos y esos recursos deberían destinarse a la recuperación de zonas o predios abandonados.
Esta figura estaba destinada exprofeso para grandes inversionistas y propietarios según declaraciones del entonces subdirector de Documentación Urbana de Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI), recogidas por el diario
El Universal en noviembre de 1999 "los que adquieren esa potencialidad son inversionistas que tienen capacidad económica y que pueden pagar el espacio virtual, además de contar con recursos para la edificación. Mencionó como ejemplo a los grandes consorcios, los hoteles, empresas transnacionales y demás inversionistas que tienen la facilidad de pagar esta transferencia de potencialidad”.
Hasta 2010 esta figura estaba delimitada a sólo 7 colonias de la Ciudad de México y fue pensada como una forma de recaudar recursos para remodelar el Centro Histórico. Sin embargo, en 2010, nos explica Suma Urbana, Marcelo Ebrard abrió la figura para ser aplicable en toda la ciudad mediante la reforma al artículo 82 de la LGDUDF sin que se requirieran los estudios topográficos debidos.
Con Mancera la escasa transparencia fue totalmente opacada, la figura se abrió a los particulares, el Fideicomiso a donde se deposita el pago de derechos fue cerrado, las solicitudes de transparencia hechas por Suma Urbana fueron negadas o simplemente no tuvieron respuesta, relata McGregor. Esto a pesar de que la propia LGDUDF establece que “Las operaciones de transferencia autorizadas, se inscribirán en el Registro de los Planes y Programas de Desarrollo Urbano y en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio”.
Más allá de los beneficios económicos que generan para el sector, la necesidad de cumplir de acuerdo con la normativa es por cuestiones de seguridad pero también en apego a una planeación y reparto de recursos: “las violaciones al uso de suelo en el caso de las oficinas, bodegas, etc., impactan la infraestructura de la zona en general y, en el caso de un sismo, ya que, si el edificio o casa no estaba construido para soportar el aforo de uno de estos giros, el peso va debilitando sus estructuras y en un movimiento puede desplomar. Algo similar sucedió en el caso de este sismo con las estructuras publicitarias y antenas de transmisión de ondas”, puntualiza Josefina.
Las redes y complicidades
Mientras sube la marea en el mar de dimes y diretes, funcionarios delegacionales afirman que las constructoras y los Directores Responsables de Obra (DRO) presentaron documentación falsa, engañaron a la autoridad e incumplieron las normas para proseguir con los desarrollos por un lado las constructoras acusan a la delegación de corrupción, por otro los DRO aseguran que la propia delegación es la que falsifica sus firmas y acusan a las constructoras de querer reducir gastos contratando DRO de dudosa ética y adquiriendo materiales de mala calidad.
Pero de acuerdo a lo que ha documentado Suma Urbana, SEDUVI es la autoridad responsable de autorizar las obras y certificar que se apeguen a lo establecido por la reglamentación de la materia al momento de otorgar el Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo (CUZUS); por su parte las autoridades delegacionales respectivas deben cerciorarse que lo autorizado por SEDUVI sea acorde con lo permitido por el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para poder entregar la Manifestación de Construcción. Si hay un incumplimiento tienen que hacerle el señalamiento a SEDUVI para que haga las correcciones debidas antes de entregar la Manifestación de Construcción.
Los DRO son quienes se encargan de que las construcciones sean realizadas únicamente a lo autorizado y que los planos e instalaciones sean coherentes y cumplan con las diversas normas. Si bien son peritos autorizados por SEDUVI, quienes les pagan son las constructoras.
Quien construya antes de iniciar los trabajos deberá poner una manta en un lugar visible en donde se indiquen los datos del DRO, el tipo de edificación, características de la construcción y los datos de la Manifestación de Construcción, esto es para que los vecinos estén enterados y en su caso puedan denunciar si detectan alguna irregularidad.
Sin embargo, las irregularidades denunciadas quedarán en un borrón y cuenta nueva. El pasado 24 de noviembre, la Asamblea Legislativa del Distrito Federal aprobó la Ley de Reconstrucción a pesar del rechazo e impugnación que expresaron organizaciones de vecinos como la Asamblea del Multifamiliar Tlalpan agrupadas bajo el colectivo #DamnificadosUnidos, quienes acusan de que no se les escuchó y se niegan a ser tratados como botín político de inmobiliarias y partidos políticos. Por su parte, diputados de la asamblea capitalina resaltaron la creación del Fondo de Reconstrucción y de ser un beneficio para los capitalinos. El diputado panista Andrés Atayde en concreto rechazó que se pretenda endeudar a los damnificados, según declaración recogida por el diario Milenio.
Sin embargo, Suma Urbana alerta de que esta nueva ley no contempla el Atlas de Riesgos recién publicado por el Gobierno de la Ciudad de México, omite riesgos y el factor de seguridad además de no cumplir con la normativa de la materia. En un análisis que publicaron a cargo del geólogo Jorge Salomón Chida, expresamente señalan que:
"La Ley de Reconstrucción miente y presenta como Atlas de Riesgos una serie de mapas que de ninguna manera conforman un Atlas y que no representan la condición actual del subsuelo. Con este punto de partida, permiten iniciar de inmediato el otorgamiento de permisos de construcción en los sitios donde hubo derrumbes o donde se autoricen demoliciones por daños en estructuras, ignorando riesgos y omitiendo el factor de seguridad. "
Uno de estos factores que consideran ausente es el análisis del subsuelo y los efectos del estrés hídrico que sufre la zona derivado de la sobreexplotación de los mantos acuíferos:
"La extracción excesiva de agua del subsuelo da origen a fenómenos de subsidencia diferencial del suelo, modificando el comportamiento mecánico del suelo y de la estructura de las construcciones."
El sector inmobiliario de la Ciudad de México encontró un excelente impulso en la impunidad. Quizá porque las autoridades que deberían combatirla fueron sus principales promotoras. Pero la ciudadanía es certera en su análisis, no es una cuestión de culpas sino una red de complicidad bien estructurada, un cártel en forma.
Fue el sismo el que nos enfrentó a la cara más cruda del caos inmobiliario: la muerte prevenible de personas en edificios con fallas de construcción o arquitectónicas. Pero las implicaciones son más profundas y afecta a muchas áreas como la preservación de patrimonio, áreas de naturales o el desplazamiento de barrios de la Ciudad.
La siguiente visualización reconstruye parte de la historia y algunas características de los 46 edificios que colapsaron (o tiene orden inminente de demolición), a raíz del sismo ocurrido el 19 de septiembre.
Este es un trabajo de La Data donde colaboraron Gisela Martínez (texto), Daniel Gómez y Erandi Flores Romero (análisis de datos), Rocío Arias (diseño de información), Alejandra Moreno (modelado 3d) y Oliver Morales (edición).
